逾期開發(fā)的土地閑置費為什么不能作為扣除項目扣除？
問題來源：
★第三節(jié) 土地增值稅法
★【知識點四】應稅收入與扣除項目
★★三、扣除項目
1.新建房扣除項目（房企五項、非房企四項）
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額：包括地價款和有關(guān)費用。
提示1納稅人取得土地使用權(quán)時繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)所支付的金額，是扣除項目的組成部分。
提示2逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得作為扣除項目扣除。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本
①土地征用及拆遷補償費
提示占用耕地繳納的耕地占用稅屬于土地的征用及拆遷補償費的范疇，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
②前期工程費
③建筑安裝工程費
提示扣留的質(zhì)保金：
對于開發(fā)商扣留的質(zhì)保金能否扣除，取決于施工企業(yè)是否已經(jīng)開具了發(fā)票，已經(jīng)開具發(fā)票的，開發(fā)商可以作為成本扣除，未開具發(fā)票的，不得扣除。
④基礎(chǔ)設施費
⑤公共配套設施費
⑥開發(fā)間接費用
提示1開發(fā)間接費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
提示2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用——計算扣除
分兩種情況：
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
提示利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息、罰息。
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
提示1全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，不能同時適用上述①、②兩種辦法。
提示2土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。
理解：
如果房地產(chǎn)開發(fā)成本中包含著利息支出的，將利息支出調(diào)整至財務費用后，準予扣除的房地產(chǎn)成本=調(diào)整前的成本-利息支出。
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①城建稅
②印花稅
③教育費附加（視同稅金）
提示1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許再單獨扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
提示2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；
凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅和教育費附加扣除。
提示3地方教育附加是否可以扣除各地規(guī)定不一，注意看題目要求。
（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目
加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
提示（5）僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房的扣除項目是前四項，即（1）～（4）。
重點提示分期開發(fā)、分期銷售的扣除規(guī)則——配比
取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用 | 開發(fā)情形 | 扣除與否 | ||
未開發(fā) | × | |||
已開發(fā)的 | 已完工 | 已售出 | ? | |
未售出 | × | |||
未完工 | × | |||
①實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×（已開發(fā)土地/全部土地）×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）；
②實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本=所有的房地產(chǎn)開發(fā)成本×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）；
③實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用=本項目全部利息×（已售房建筑面積/全部房建筑面積）+（實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額+實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)，
或=（實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額+實際扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。
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汪老師
2024-11-12 16:50:40 716人瀏覽
哈嘍！努力學習的小天使：
逾期開發(fā)的土地閑置費不能作為扣除項目扣除，主要是因為土地閑置費是一種罰款性質(zhì)的費用，與房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本無直接關(guān)聯(lián)。在稅法中，為了鼓勵土地的有效利用和防止囤積土地，對于逾期未進行開發(fā)的土地，政府會征收土地閑置費。這種費用并非是為了獲取土地使用權(quán)或開發(fā)房地產(chǎn)而必須支付的，因此不能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就不能作為計算應納稅所得額時的扣除項目。所以，逾期開發(fā)的土地閑置費需要由企業(yè)自行承擔，不能從應納稅所得額中扣除。
每個努力學習的小天使都會有收獲的，加油！
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