銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款如何抵減
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銷售不動產(chǎn)時預(yù)繳的增值稅款，可在當期或以后申報繳納增值稅時按規(guī)定抵減應(yīng)納稅額，具體抵減規(guī)則和操作如下：
一、抵減核心規(guī)則
跨地區(qū)銷售不動產(chǎn)(異地預(yù)繳)
納稅人在機構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))銷售不動產(chǎn)(如房地產(chǎn)企業(yè)異地賣房、企業(yè)轉(zhuǎn)讓異地房產(chǎn))，需在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳增值稅，預(yù)繳稅款可在當期申報時抵減應(yīng)納稅額。
若當期應(yīng)納稅額 ≥ 預(yù)繳稅款：全額抵減后，補繳差額;
若當期應(yīng)納稅額 < 預(yù)繳稅款：未抵減完的部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下期繼續(xù)抵減。
本地銷售不動產(chǎn)(可能涉及預(yù)繳)
部分情況下(如房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目)，即使在機構(gòu)所在地銷售，也需按預(yù)收款預(yù)繳增值稅，預(yù)繳稅款同樣可在后續(xù)納稅申報時抵減。
二、抵減操作步驟(以一般納稅人為例)
1. 預(yù)繳稅款時
在不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款后，取得《稅收繳款書(銀行經(jīng)收專用)》，作為抵減憑證。
預(yù)繳分錄：
借：應(yīng)交稅費 —— 預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
2. 納稅申報時抵減
月末，將 “預(yù)交增值稅” 科目余額結(jié)轉(zhuǎn)至 “未交增值稅”，通過 “未交增值稅” 科目實現(xiàn)抵減：
(1)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)繳稅款：
借：應(yīng)交稅費 —— 未交增值稅
貸：應(yīng)交稅費 —— 預(yù)交增值稅
(2)計算當期應(yīng)納稅額(銷項稅額 - 進項稅額 + 進項稅額轉(zhuǎn)出等)，并與已預(yù)繳稅款對比：
若 “未交增值稅” 科目貸方余額(應(yīng)納稅額)> 已預(yù)繳稅額：按差額繳納
借：應(yīng)交稅費 —— 未交增值稅(差額)
貸：銀行存款
若 “未交增值稅” 科目貸方余額 ≤ 已預(yù)繳稅額：無需繳納，差額留待下期抵減
三、特殊注意事項
抵減范圍限制
預(yù)繳的增值稅只能抵減 “銷售不動產(chǎn)” 對應(yīng)的應(yīng)納稅額，不能抵減其他應(yīng)稅項目(如銷售貨物、服務(wù))的增值稅。
憑證要求
抵減時需提供預(yù)繳稅款的完稅憑證(稅收繳款書)，并在增值稅納稅申報表中如實填列 “本期已預(yù)繳稅額” 欄次，確保預(yù)繳與申報數(shù)據(jù)一致。
小規(guī)模納稅人抵減規(guī)則
小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)預(yù)繳的增值稅，同樣可在申報時抵減當期應(yīng)納稅額，操作邏輯與一般納稅人一致，只是科目簡化為 “應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交增值稅”(無需設(shè)置 “預(yù)交增值稅” 明細)。
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