在注會(huì)稅法科目中，該知識(shí)點(diǎn)融合視同銷售判定、多層級(jí)扣除項(xiàng)歸集、超率累進(jìn)稅率計(jì)算三大核心，更暗藏閑置費(fèi)處理、投資入股視同銷售等命題雷區(qū)。這道母題將帶考生直面真實(shí)稅務(wù)稽查場(chǎng)景，從清算觸發(fā)條件到滯納金規(guī)則，每一步都是對(duì)專業(yè)素養(yǎng)的淬煉。

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土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

【計(jì)算問答題】

2022年7月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的項(xiàng)目資料如下：

（1）2015年3月以8000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費(fèi)400萬元。

（2）2016年3月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本5000萬元；銀行貸款憑證顯示利息支出1000萬元（能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）。

（3）2022年6月項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的80%，共計(jì)取得不含增值稅收入20000萬元；將剩余的20%同類開發(fā)產(chǎn)品投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。

（4）該項(xiàng)目允許扣除的有關(guān)稅金及附加150萬元。

（5）公司已按照3%的預(yù)征率繳納土地增值稅600萬元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

（4）回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對(duì)清算補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，并說明理由。

【答案及解析】

（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司直接銷售可售建筑面積已達(dá)到80%，剩余20%部分對(duì)外投資，視同銷售。已完成全部銷售，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000×（1+5%）=8400（萬元）。

（3）允許扣除項(xiàng)目金額=8400+5000+1000+（8400+5000）×5%+150+（8400+5000）×

20%=17900（萬元）

不含增值稅收入合計(jì)=20000÷80%=25000（萬元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額=25000-17900=7100（萬元）

增值率=7100÷17900×100%=39.66%，適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。

應(yīng)納土地增值稅=7100×30%=2130（萬元）

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=2130-600=1530（萬元）。

（4）規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)繳不能加收滯納金。理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

拓展：超期補(bǔ)繳能加收滯納金。理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，未在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，加收滯納金。

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