土地增值稅，不論是在注會考試還是在稅務(wù)師考試中，都是一項(xiàng)非常重要的考種，而對于這個(gè)考種中，涉及清算時(shí)有一處時(shí)間也是需要同學(xué)們加以區(qū)分的，我們一起看一下吧。

問題來源：

2023年3月，某縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的資料如下：

（1）2015年9月以26000萬元競得用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納了契稅。

（2）2016年3月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7500萬元，小額貸款公司開具的貸款憑證顯示利息支出4000萬元（按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息為3500萬元）。

（3）2022年12月該房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金900萬元，建筑安裝施工企業(yè)未開具發(fā)票，但企業(yè)已將其計(jì)入開發(fā)成本7500萬元中。

（4）2023年1月該項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的90%，共計(jì)取得含稅收入98000萬元，剩余10%的可售建筑面積以成本價(jià)抵債給債權(quán)人甲企業(yè)。

（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅13160萬元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為3%。企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%，當(dāng)?shù)卦试S扣除地方教育附加）

要求：根據(jù)以上資料，按照下列序號計(jì)算回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）簡要說明該企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的理由以及辦理土地增值稅清算手續(xù)的時(shí)間。

理由：該項(xiàng)目對外銷售可售建筑面積的90%，剩余10%以成本價(jià)抵債給債權(quán)人甲企業(yè)，相當(dāng)于該項(xiàng)目全部銷售，屬于企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形。

時(shí)間：納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足應(yīng)辦理土地增值稅清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（2）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

契稅應(yīng)納稅額=26000×3%=780（萬元）

允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=26000+780=26780（萬元）。

（3）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)數(shù)。

全部含稅的轉(zhuǎn)讓收入=98000/90%=108888.89（萬元）

應(yīng)繳納的增值稅=108888.89/（1+5%）×5%=5185.19（萬元）

準(zhǔn)予扣除的城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加合計(jì)數(shù)=5185.19×（5%+3%+2%）=518.52（萬元）。

（4）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，對方未開具發(fā)票，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得計(jì)入開發(fā)成本扣除。利息扣除不得超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，且不包括加息、罰息。

開發(fā)成本=7500-900=6600（萬元）

開發(fā)費(fèi)用=3500+（26780+6600）×5%=5169（萬元）

加計(jì)扣除金額=（26780+6600）×20%=6676（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=26780+6600+5169+518.52+6676=45743.52（萬元）。

（5）計(jì)算該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

增值額=108888.89/（1+5%）-45743.52=57960.18（萬元）

增值率=57960.18/45743.52×100%=126.71%

適用的稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。

應(yīng)納的土地增值稅=57960.18×50%-45743.52×15%=22118.56（萬元）

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=22118.56-13160=8958.56（萬元）。

（6）該企業(yè)清算時(shí)補(bǔ)繳土地增值稅的同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)加收滯納金？簡要說明理由。

不應(yīng)加收滯納金。

理由：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

1、看納稅主體哈，如果是房企就是90日，非房企就是7日。

本題是房企，所以是90日。

2、房企：

（1）凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（2）凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

非房企：

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 7 日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，如實(shí)填寫《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》及相應(yīng)的稅源明細(xì)表

本文注冊會計(jì)考試熱點(diǎn)問答整理自東奧答疑板塊

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