計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定_25年注會稅法學習要點
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在注會稅法科目中，這個知識點系統(tǒng)闡述了房產稅“稅基”如何確定以及如何基于稅基計算最終應繳稅款的核心規(guī)則。學習時，請務必清晰區(qū)分房產自用與出租兩種情形下計稅依據(jù)的不同，牢牢掌握對應的稅率、計算公式，并深刻理解“房產原值”的構成范圍、扣除比例的確定以及租金收入包含的全部內容，這些都是解題的關鍵所在。
【所屬章節(jié)】
第十章：房產稅法、契稅法和土地增值稅法
第一節(jié)：房產稅法
【知 識 點】
計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定
——從價計征與從租計征
房產稅計稅依據(jù)、稅率和計稅公式的一般規(guī)定：
計稅方法 | 計稅依據(jù) | 稅率 | 計稅公式 |
從價計征 | 計稅余值——按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值（不等同于會計賬面的固定資產凈值） | 年稅率1.2% | 應納稅額=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2% |
從租計征 | 租金收入——包括實物收入和貨幣收入，不包括增值稅 | 12%（或4%） | 應納稅額=租金收入×12%（或4%） |
1.房產稅從價計征公式的理解：
從價計征的計稅依據(jù) | 稅率 | 計稅公式 |
按照房產原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征，10%~30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定 其中： （1）房產原值以會計賬簿記錄為基礎，但無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價和不可移動的房屋附屬設施 （2）獨立的地下建筑物在進行10%~30%的扣除前先對房產的原值進行確定： ①地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值 ②地下建筑物為商業(yè)及其他用途的，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值 | 年稅率1.2% | 應納稅額=應稅房產原 值×（1-原值減除比例）×1.2% 【點撥】 （1）按照上述公式計算出的是年稅額 （2）“應稅房產原值”涉及獨立地下建筑物時需要進行折扣計算 （3）“原值減除比例”不論地上建筑物還是地下建筑物都需要在計稅時運用 |
點撥
房產原值盡管以會計賬簿記錄為基礎，但是不等同于會計賬面的固定資產原值?？鄢膿p耗也不等同于折舊。
其他需要關注的要點：
（1）對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。即：計入房產原值的地價所對應的土地面積是有限度的——不超過房產建筑面積的2倍。
宗地是土地權屬界址線圍成的地塊。容積率=建筑面積÷占地面積
【宗地容積率高往往意味著地小房大密度高；低容積率意味著地大房小密度低。】
（2）一些不可隨意移動的房屋附屬設施（如中央空調、智能化樓宇設施等），無論會計上是否單獨核算，均應并入計征房產稅的房產原值中。
點撥
地上房產與地下建筑物房產稅從價計稅的稅額計算步驟：
1.地上房產，按照四個步驟計算房產稅：
第1步是確定房產原值：房產原值包含地價和房屋附屬設施。
第2步是確定計稅余值：需要用房產原值減除規(guī)定比例的損耗來確定計稅余值。
第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額。
第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定。
計算年稅額時，需要結合稅收優(yōu)惠；計算當期應納稅額時，需要由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額。
2.地下建筑物
與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分四個步驟計算房產稅。
但是，單獨的地下建筑物在從價計稅時四個步驟中的第一步比較特殊：
第1步是原價折原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途對房產原價按規(guī)定比例進行應稅原值確認。
第2～4步與“地上房產”相同。
2.房產稅從租計征公式的理解：
從租計征的計稅依據(jù) | 稅率 | 計稅公式 |
租金收入（包括實物收入和貨幣收入） （1）以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a租金水平確定 （2）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計稅 | 12%或4% | 應納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4% |
辨析
從租計征房產稅租金收入的折算與換算：
情形 | 房產稅應納稅額 |
給出“月租金M萬元” | ①先看應計算幾個月的房產稅 ②當年應納稅額=M（不含增值稅）×當年出租月份數(shù)×12%或4% |
年度中間出租卻收取“年租金N萬元” | ①先看應計算幾個月的房產稅 ②當年應納稅額=N（不含增值稅）/12個月×當年出租月份數(shù)×12%或4% |
年度中間出租但給出收取“當年租金Y萬元” | 當年應納稅額=Y（不含增值稅）×12%或4% |
辨析
循序漸進掌握地上、地下房產類建筑物的跨章節(jié)不同稅種政策：
房產類建筑物 | 房產稅計稅依據(jù) | 城鎮(zhèn)土地使用稅 計稅依據(jù) | |
從價計征 | 從租計征 | ||
地上的 | 原值扣除 一次性損耗 | 不含增值稅租金收入 | 占地面積 |
地下與地上一體的 | |||
獨立地下的 | 折扣后的 原值扣除 一次性損耗 | 證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應征稅款的50%征收 | |
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以上就是注會考試《稅法》科目知識點“計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定”相關內容，以下為稅法科目的章節(jié)習題，學練結合，快來打卡吧！
注：以上內容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎班授課講義
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