納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法_25年注會稅法學習要點

來源：東奧會計在線責編：mayuxuan2025-05-12 16:54:43

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3科

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該知識點是注會稅法科目中兼具實務性與復雜性的核心考點，涉及稅率適用、計稅方式、預繳規(guī)則及發(fā)票開具等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。主要圍繞《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，解析企業(yè)及個人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)時，如何根據(jù)不同交易性質(zhì)選擇一般計稅或簡易計稅方法，并準確計算銷項稅額與進項稅額抵扣。

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納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法_25年注會稅法學習要點

【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應稅行為的增值稅計征方法

【知識點】

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

點撥

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不在本政策范圍內(nèi)；

2.不動產(chǎn)“取得”的途徑是多樣化的——“外來”與“自建”；

3.銷售不動產(chǎn)稅率為9%；簡易計稅征收率為5%；預征率為5%。

1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的計稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”前（2016年4月30日前）取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅；也可以選擇適用一般計稅方法計稅。計稅規(guī)則歸納為：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的計稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其“營改增”后（2016年5月1日后）取得的不動產(chǎn)的，適用一般計稅方法計稅。

“外來”的：不動產(chǎn)屬地差價預征率（5%）預繳、機構(gòu)地全價稅率（9%）計銷項。

“自建”的：不動產(chǎn)屬地全價預征率（5%）預繳、機構(gòu)地全價稅率（9%）計銷項。

提示

上述全價、差價均為不含增值稅的金額。

“外來”的不動產(chǎn)：簡易計稅的預繳、計稅都用差價；一般計稅預繳用差價，計稅用全價。

“自建”的不動產(chǎn)：預繳和計稅都用全價。

不動產(chǎn)來源	取得時間	預繳與計稅	納稅地點
直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債（外來的）	2016年4月30日前	選擇適用簡易計稅方法計稅的：（差價5%預繳；差價5%計稅。） ①預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②應納稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%-預繳稅額	不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳；機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報
		選擇適用或應該適用一般計稅方法計稅的：（差價5%預繳；全價9%計銷項。） ①預繳稅額=（取得的全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5% ②應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅額
	2016年5月1日后
自建	2016年4月30日前	選擇適用簡易計稅方法計稅的：（全價5%預繳；全價5%計稅。） ①預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預繳稅額	不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳；機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報
		選擇適用或應該適用一般計稅方法計稅的：（全價5%預繳；全價9%計銷項。） ①預繳稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+5%）×5% ②應納稅額=取得的全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅額
	2016年5月1日后