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契稅的計(jì)稅依據(jù)有哪些

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：劉佳慧 2024-12-02 16:13:19

精選回答

東奧注冊(cè)會(huì)計(jì)師

2025-04-16 02:12:08

契稅的計(jì)稅依據(jù)有哪些

契稅納稅義務(wù)人：

契稅的納稅義務(wù)人是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。

征稅范圍：

1.土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

⑴承受人繳納契稅。

⑵土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、互換，不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

2.房屋買(mǎi)賣(mài)：

⑴以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不征收契稅。

⑵以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，承受方應(yīng)繳納契稅，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買(mǎi)賣(mài)確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)。

⑶以劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等沒(méi)有價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，承受方應(yīng)繳納契稅，參照土地使用權(quán)或房屋贈(zèng)與確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)。

3.房屋贈(zèng)與：

受贈(zèng)人繳納契稅，法定繼承免稅。

4.房屋互換：

支付差價(jià)方繳納契稅。

5.其他：

下列情形發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

⑴因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的。

⑵因共有人增加或者減少的。

⑶因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書(shū)等因素，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。

稅率：

契稅實(shí)行3%～5%的幅度比例稅率。具體適用稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%～5%的幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

計(jì)稅依據(jù)一般規(guī)定：

1.土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)：土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的不含增值稅成交價(jià)格；實(shí)際取得增值稅發(fā)票的，成交價(jià)格以發(fā)票上注明的不含稅價(jià)格確定。其中，成交價(jià)格包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。

2.土地使用權(quán)出讓：土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。

3.土地使用權(quán)互換、房屋互換：互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；互換價(jià)格不相等的，以其差額為計(jì)稅依據(jù)。

4.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為：稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。

特殊規(guī)定：

1.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的：補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

2.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)為出讓的：應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

3.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的：應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

4.土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的：應(yīng)交付的總價(jià)款。

5.房屋附屬設(shè)施(包括停車(chē)位、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施)：

⑴與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率。

⑵與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為專用合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。

6.承受已裝修房屋：應(yīng)交付的總價(jià)款，包括裝修費(fèi)用。

應(yīng)納稅額的計(jì)算：

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

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