土地增值稅扣除項目包括哪些
精選回答
土地增值稅扣除項目：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）
包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）
包括土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
3、房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）
包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。
5、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉(zhuǎn)讓）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
6、舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）
稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
土地增值稅的基本征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；存量房地產(chǎn)買賣。
土地增值稅的納稅義務人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
征稅范圍
1.基本征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍包括：
(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);
(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓;
(3)存量房地產(chǎn)買賣。
2.特殊征稅范圍(掌握)
具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
(1)屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應征)：
①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);
②取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售;
③存量房地產(chǎn)買賣;
④抵押期滿以房地產(chǎn)抵債(發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓);
⑤單位之間交換房地產(chǎn)(有實物形態(tài)收入);
⑥房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化;
⑦合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。
(2)不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)：
①房地產(chǎn)繼承(無收入);
②房地產(chǎn)贈與(對象有限定，無收入);
③房地產(chǎn)出租(權(quán)屬未變);
④房地產(chǎn)抵押期內(nèi)(權(quán)屬未變);
⑤房地產(chǎn)的代建房行為(權(quán)屬未變);
⑥房地產(chǎn)評估增值;
⑦與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無關(guān)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化。
(3)免征或暫免征收土地增值稅的情況：
①個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務機關(guān)核實;
②合作建房建成后按比例分房自用;
③因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);
④建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
⑤企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的。
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