轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理_2025年稅法一預習考點
2025年稅務師考試備考正在進行中，通過不斷積累，才能每天都能感受到自己的進步，這樣不僅能增強信心，還能為最終的考試做好充分準備。東奧會計在線在下文中梳理了《稅法一》科目預習考點，快來學習吧！
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轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
（一）預備知識
1.適用范圍。
（1）一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)。
（2）小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)。
（3）個人轉讓其購買的住房。
2.不動產(chǎn)來源。
（1）自建。
（2）非自建：直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得。
3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預繳（征）和申報兩個環(huán)節(jié)。
4.計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。
5.計稅金額分為全額和差額（不含稅價）。
全額，是指收取的全部價款和價外費用。
差額，是指取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額。
6.不動產(chǎn)分為“前取得”和“后取得”，劃分時點為2016年4月30日。
7.要注意區(qū)分稅率（9%）、征收率（5%）、預征率（5%）的不同表述。
8.預征稅款的計算
特殊公式：預征稅款=含稅計稅銷售額/（1+5%）×5%
（二）計稅方法及應納稅額計算
1.一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)
（1）簡易計稅方法。
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計稅方法。
來源 | 征收依據(jù)及比率 | 納稅地點 | 計稅公式 | |
非自建 | 預繳 | 差額預繳5% | 不動產(chǎn)所在地稅務機關 | 應預繳增值稅=差額÷（1+5%）×5% |
申報 | 差額繳納5% | 機構所在地 稅務機關 | 與預繳稅款相同，應補繳增值稅=差額÷（1+5%）×5%-預繳稅額=0 【記憶竅門】差額預繳，差額申報 | |
自建 | 預繳 | 全額預繳5% | 不動產(chǎn)所在地稅務機關 | 應預繳增值稅=全額÷（1+5%）×5% |
申報 | 全額繳納5% | 機構所在地 稅務機關 | 與預繳稅款相同，應補繳增值稅=全額÷（1+5%）×5%-預繳稅額=0 【記憶竅門】全額預繳，全額申報 | |
（2）一般計稅方法。
一般納稅人轉讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇一般計稅方法。
一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)——適用一般計稅方法。
2.小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)
采用簡易計稅方法，適用5%征收率（不包括個人轉讓住房）。
項目性質 | 預繳 | 申報 |
非自建 | 應預繳增值稅=差額÷（1+5%）×5% 【記憶竅門】差額預繳，差額申報 | 與預繳稅款相同，應補繳增值稅=差額÷（1+5%）×5%-預繳稅額=0 |
自建 | 應預繳增值稅=全額÷（1+5%）×5% 【記憶竅門】全額預繳，全額申報 | 與預繳稅款相同，應補繳增值稅=全額÷（1+5%）×5%-預繳稅額=0 |
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，向不動產(chǎn)所在地稅務機關預繳稅款，向機構所在地稅務機關申報納稅。其他個人向不動產(chǎn)所在地稅務機關申報納稅。
3.個人轉讓其購買的住房
個體工商戶向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地稅務機關申報納稅；其他個人向住房所在地稅務機關申報納稅。
（三）納稅人轉讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的規(guī)定
1.納稅人轉讓不動產(chǎn)，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。
2.納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：
契稅繳納時間 | 稅額計算 |
2016年4月30日及以前繳納契稅 | 應納增值稅=［全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1+5%）×5% |
2016年5月1日 及以后繳納契稅 | 應納增值稅=［全部交易價格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計稅金額（不含增值稅）］×5% |
3.在確定不動產(chǎn)計稅金額時發(fā)票優(yōu)先：同時保留取得不動產(chǎn)時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發(fā)票進行差額扣除。
（四）扣減稅款的有效憑證
1.稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。
2.法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。
3.國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。
（五）發(fā)票的開具
1.自2020年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人（其他個人除外）發(fā)生增值稅應稅行為需要開具增值稅專用發(fā)票的，可以自愿使用增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具。選擇自行開具增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模納稅人，稅務機關不再為其代開增值稅專用發(fā)票。
2.納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
（六）其他規(guī)定
1.納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。
2.納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
所屬章節(jié)：第二章 增值稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2024考季《稅法一》基礎階段授課講義
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